פש"ר
בית המשפט המחוזי חיפה
|
2521-06-10
12/08/2013
|
בפני השופט:
בטינה טאובר
|
| - נגד - |
התובע:
א.ב.
|
הנתבע:
1. מנהל מקרקעי ישראל מחוז חיפה
2. כונס הנכסים הרשמי
|
| החלטה |
פתח דבר
1. בפניי בקשת הנאמן לנכסי החייב, עו"ד ליאור מזור (להלן: "הנאמן") למתן הוראות, במסגרתה הוא מבקש כי בית המשפט יורה כי מנהל מקרקעי ישראל מחוז חיפה (להלן: "המשיב" או "המנהל") אינו רשאי להתנות את העברת הזכויות בנכס המצוי בכתובת XXX (להלן: "הנכס) לשמה של חברת אתגר מכניקה עדינה בע"מ (להלן: "הצד השלישי"), בהסדרת חובות דמי חכירה המיוחסים לחלקו של החייב בנכס שנוצרו טרם ניתן צו הכינוס בעניינו של החייב.
2. בקשה זו הוגשה על מנת לאפשר את השלמתה של עסקה למכירת זכויות החכירה של החייב ואחיו, מר צ.ב. בנכס המדובר וזאת בהתאם להסכם מכר אשר נכרת ביום 21/04/13 ואושר בהחלטה מיום 14/04/13.
3. ביום 23/04/13 שלח הנאמן למשיב מכתב בו נתבקש המשיב להעביר לידי הנאמן מסמך המפרט את כלל המסמכים והאישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בנכס. כמו כן ומשום שמדובר בנכס בו דמי החכירה אינם מהוונים, התבקש המשיב להעביר לנאמן שומת מקרקעין וכן נתונים לגבי גובה דמי ההסכמה ו/או דמי החכירה ו/או דמי ההיוון שידרשו. עוד הבהיר הנאמן במסגרת המכתב כי חוב העבר בדמי החכירה השנתיים יוסדר כדלקמן: 2/5 חלקים מהחוב המיוחסים לחלקו של מר צ.ב. ישולמו מתוך חלקו בתמורה ו-3/5 חלקים מהחוב המיוחסים לחלקו של החייב בנכס ישולמו ככל שנוצרו לאחר למועד צו הכינוס, כאשר חוב שנוצר לפני מתן צו הכינוס הינו בר תביעה במסגרת הליך פשיטת הרגל ועל המשיב לפעול לגבייתו במסגרת הוראות הדין.
4. משלא נתקבלה תגובת המשיב למכתבו של הנאמן, הגיש הנאמן את הבקשה שבפניי אשר בתחילה כללה גם בקשה להורות למשיב להעביר לידיו את המסמכים שנדרשו במסגרת המכתב כאמור לעיל. ואולם, במסגרת הדיון שהתקיים ביום 16/06/13, הושגה הסכמה בין הצדדים לפיה בתוך 21 יום תועבר לנאמן דרישה מסודרת ביחס לגובה דמי ההסכמה ודמי החכירה וכל תנאי נוסף שנדרש לצורך העברת הזכויות, בהתאם לאמור במכתב הנאמן. לאור האמור נותרה לדיון רק שאלת תשלום חוב דמי החכירה שנצבר לפני מועד מתן צו הכינוס וניתנה למשיב ולחייב שהות להגיש תגובה לבקשת הנאמן וכן לנאמן להגיש תשובתו לתגובות.
5. משחלף המועד להגשת התגובות בשלה העת למתן החלטה בבקשה.
טענות הצדדים בתמצית
6. הנאמן טוען כי דרישת המשיב לתשלום מלוא חוב דמי החכירה, כתנאי להעברת הזכויות בנכס במרשם המשיב, מנוגדת להוראות הדין ובפרט לסעיף 78(3)(ג) לפקודת פשיטת הרגל [נוסח משולב], התש"ם-1980 (להלן: "הפקודה").
7. המשיב טוען כי הוא איננו נחשב לבעל חוב רגיל בפשיטת רגל בהיותו הבעלים של הקרקע עליה בנוי הנכס שבנדון. המשיב טוען כי זכות החכירה אינה שוות ערך לזכות בעלות אלא פחותה ממנה וכי שורש ההבדל נעוץ בתנאי החכירה שם מוסכם כי תשלום דמי החכירה מהווה תנאי לקיום הזכות וכי כל חוב שנצבר בגין דמי החכירה ישולם טרם העברת הזכויות לקונה. עוד טוען המשיב כי מסקנה זו נתמכת באופיים המיוחד של דמי החכירה המהווים רכיב אינהרנטי חיוני משווים של המקרקעין ומקיומה של הזכות, זאת בשונה מחיוב אחר במס. לביסוס טענותיו מפנה המשיב לפסק הדין ברצ"פ 2906/05 בנק פועלים נ' סלמן סביחה (פרסום נבו) 24/03/10 (להלן: "עניין סביחה").
8. בפתח תשובתו לתגובת המשיב טוען הנאמן כי בניגוד להסכמות הצדדים מיום 16/06/13 אשר קיבלו תוקף של החלטה, לא הומצאה לו דרישת תשלום בגין דמי הסכמה ו/או דמי היוון ומבקש להורות למשיב לעשות כן בתוך 7 ימים.
לגופו של עניין, טוען הנאמן כי פסק הדין בעניין סביחה שניתן במסגרת ערעור על החלטת ראש ההוצל"פ, הינו שגוי וממילא הוא איננו חל בהליכים על פי פקודת פשיטת הרגל.
הנאמן טוען כי הן מבחינת המהות והן מבחינה תוכנית אין שוני מהותי בין זכות החכירה המוענקת על ידי המשיב ובין זכות שכירות בכל נכס אחר. חוזה החכירה של המשיב, כמו כל חזה שכירות בלתי מוגנת אחר כולל תניות הקובעות את זכותו של הבעלים לבטל את החכירה/שכירות במקרה של אי תשלום דמי החכירה/שכירות. לפיכך, טוען הנאמן, הקביעה השיפוטית לפיה דמי החכירה "מייצרים" את הזכות אינה יכולה להתקבל והיא עומדת בניגוד לדיני המקרקעין.
עוד טוען הנאמן כי ההלכה בעניין סביחה איננה חלה על הליכי פשיטת רגל שכן בניגוד להליכי הוצל"פ, במסגרת הליך פשיטת רגל חל איסור מוחלט על העדפת נושים. כמו כן, טוען הנאמן, במסגרת הליך פשיטת הרגל מורה הדין כי האמצעי היחיד למיצוי טענות ולגביית חובות הינו בהגשת תביעת חוב. משלא הוכיח המשיב כי חוב דמי החכירה הינו בעל דין קדימה על פי דין מפורש , אין מעמדו שונה ממעמדם של יתר הנושים. עוד טוען הנאמן כי אין המדובר בלקונה בהוראות הדין שכן לדמי שכירות ישנה קדימות אך לתקופה של שנה אחת בלבד בהתאם לסעיף 78(3)(ג) לפקודה.
מוסיף הנאמן וטוען כי אף פסיקה של ערכאות נמוכות אשר ראתה עצמה מחויבת להלכת המחוזי בעניין סביחה לא פטרה את המשיב מהגשת תביעת חוב בגין חוב דמי החכירה ועל כן קבעה כי הריביות והקנסות שנצברו במהלך השנים לא יושתו על קופת הכינוס.
לאור כל האמור לעיל, טוען הנאמן כי למשיב זכות לקבלת דמי החכירה שנצברו לאחר מועד מתן צו הכינוס וכן דמי חכירה בגין שנה אחת שקדמה למועד זה וכי באשר ליתרת החוב היה על המשיב להגיש תביעת חוב כשאר הנושים הרגילים.
9. במסגרת תגובת החייב אשר הוגשה לפני הדיון מיום 16/06/13 אשר בחלקה בלבד נגעה לבקשה נשוא החלטה זו, טען החייב כי הקבלן אשר בנה את הנכס גבה תשלומים שהיו אמורים לעבור למשיב וכי למיטב ידיעתו עד היום לא נחתם חוזה חכירה בין הצדדים.
דיון
10. השאלה העומדת לדיון הינה האם רשאי המשיב להתנות את העברת הזכויות בנכס מהחייב לצד השלישי ברישומיו, בתשלום חוב דמי החכירה שהצטברו בתקופה אשר קדמה למועד מתן צו הכינוס. יצוין כי באשר לחוב שהצטבר לאחר מתן צו הכינוס אין מחלוקת בין הצדדים כי על הנאמן לשלמו מחלקו של החייב בתמורה בהיותו חלק מהוצאות הכינוס.
11. לאחר ששבתי ועיינתי בטענות הצדדים סבורני שהצדק עם הנאמן וכי אין המשיב רשאי להתנות את העברת הזכויות הנכס לצד השלישי בתשלום חוב דמי החכירה שהצטבר בתקופה שקדמה למועד בו ניתן צו הכינוס. כבר בפתח הדברים אציין כי סבורני שתנאי החכירה אליהם מפנה המשיב בתגובתו אינם יכולים לגבור על הוראות הדין בדבר סדרי הקדימויות של החובות בהליך הפש"ר.